Mit unserem Rechner können Sie Baufinanzierungen von Banken, Sparkassen und anderer Finanzhäuser vergleichen und im Zinsrechner einen entsprechend Ihrer persönlichen Bedürfnisse passenden Bankenvergleich zur Immobilienfinanzierung durchführen.
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Wissenswertes zur Baufinanzierung – Inhaltsverzeichnis:
- Grundlagen der Baufinanzierung
- Bausparen – der Klassiker der Immobilienfinanzierung
- Annuitätendarlehen – der Standart bei der Baufinanzierung
- Volltilgerdahrlehen – Baufinanzierung für Eilige
- Forward-Darlehen – Baufinanzierung für Sparfüchse
- Lebensversicherungshypothek – Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung
- Fremdwährungsfinanzierung – Baufinanzierung mit einem Fremdwährungskredit
- Kombidarlehen – Bau- und Immobilienfinanzierung für jede Lebenslage
- Hypothekendarlehen – die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung
- Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Grundlagen der Baufinanzierung
Irgendwann im Leben kommt jeder einmal an den Punkt, wo er über den Bau beziehungsweise Kauf einer Immobilie nachdenkt – sei es eine Eigentumswohnung oder auch ein eigenes Haus. In den letzten Jahren und Jahrzehnten hat sich diesbezüglich in Deutschland sehr viel getan. Während die eigene Immobilie in den fünfziger und sechziger Jahren für die meisten Menschen ein weit entfernter Traum blieb, setzte in den darauf folgenden Jahrzehnten ein wahrer Bauboom ein. Schaut man sich heute einmal an, wie überall im Land Neubaugebiete die Dörfer und Städte vergrößern, erkennt man leicht, dass der Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie heute kein Traum mehr bleiben muss.
Dem Aufwind in der Immobilienbranche mussten auch die Möglichkeiten zur Finanzierung einer Immobilie angepasst werden. Konkret bedeutet das: die verschiedenen Wege und Möglichkeiten, eine Immobilie so günstig wie möglich und dabei flexibel an die persönlichen Bedürfnisse angepasst zu finanzieren, sind in den letzten Jahren immer weiter gewachsen. Wer kann schon seine Immobilie so einfach in bar bezahlen? Aus diesem Grund werden heute nahezu alle Immobilien finanziert, beispielsweise von Banken, Bausparkassen Versicherungen und anderen Kreditgebern. Die typische Baufinanzierung besteht dabei aus einem durch den Darlehensnehmer zur Verfügung gestellten Eigenkapitalanteil (in der Regel mindestens 20 Prozent) sowie der restlichen Summe, welche durch den Darlehensgeber finanziert werden muss.
Finanzierungsmodelle für eine Baufinanzierung
Die Diversifizierung der verschiedenen Wege zur Finanzierung einer Immobilie macht es möglich, dass heute nahezu jeder für seine persönlichen Ansprüche und die damit verbundenen finanziellen Verhältnisse das richtige Finanzierungsmodell findet. Selbst Baufinanzierungen völlig ohne Eigenkapital sind heute unter Umständen möglich, zumindest dann, wenn der Darlehensnehmer entsprechende Sicherheiten in Form eines festen Arbeitsverhältnisses, einer Kapitallebensversicherung oder ähnliches nachweisen kann. Ob eine solche hundertprozentige Finanzierung dagegen sinnvoll ist und die notwendigen Voraussetzungen gegeben sind, steht auf einem ganz anderen Blatt.
Gefahren bei der Baufinanzierung
Aus dem oben genannten Beispiel lässt sich leicht erkennen, wo die Gefahrenpunkte bei den heutigen Möglichkeiten zur Baufinanzierung liegen. Vielen Darlehensnehmern wird es schlichtweg zu einfach gemacht, so dass sie sich einerseits nicht ausreichend mit den nötigen Grundlagen und Voraussetzungen zur Baufinanzierung beschäftigen und andererseits oft Finanzierungsmodelle wählen, die völlig an ihren Möglichkeiten und Mitteln vorbeigehen. Insbesondere in Zeiten mit instabiler Wirtschaftslage kann es von heute auf morgen passieren, dass der Darlehensnehmer seine Arbeitsstelle verliert und daraufhin die Raten für die Finanzierung der Immobilie nicht weiter bedienen kann. Sind in diesem Fall keine entsprechenden Versicherungen abgeschlossen, die diese Last weiterhin übernehmen, sieht es düster aus. Die Zahl der Immobilien, welche jedes Jahr in Deutschland zwangsversteigert werden, zeigen, dass sich viele Darlehensnehmer finanziell übernehmen. Voraussetzung einer gesunden Baufinanzierung ist die umfangreiche Planung!
Hier finden Sie einen Bankenvergleich zum Annuitätendarlehen für Baufinanzierungen
Fazit: Man erkennt, dass es ungeheuer wichtig ist, sich umfassend über die Chancen, aber auch über die Risiken der Baufinanzierung zu informieren. Wer dermaßen gut gerüstet die Sache in Angriff nimmt, kann davon ausgehen, dass er seine Immobilie erfolgreich finanzieren kann und sie irgendwann zu 100 Prozent ihm allein gehört.
Die Art der Baufinanzierung
Doch nicht nur die persönliche finanzielle Lage entscheidet über die Art der Baufinanzierung, sondern auch der Verwendungszweck der Immobilie. Nicht jeder erwirbt eine Immobilie, um anschließend selbst in dieser zu wohnen. In der Wirtschafts-Fachsprache unterscheidet man dabei zwischen der Eigennutzerfinanzierung und der Kapitalanlegerfinanzierung. Die Eigennutzerfinanzierung kommt immer dann zum Einsatz, wenn der Darlehensnehmer die Immobilie später selbst bewohnen möchte. Eine Kapitalanlegerfinanzierung dagegen kommt dann in Frage, wenn der Käufer beziehungsweise Bauherr der Immobilie diese nicht selbst bewohnen möchte, sondern sie beispielsweise vermieten oder verpachten will. Für beide Modelle gibt es völlig unterschiedliche Baufinanzierungen, die wiederum flexibel auf die Voraussetzungen und Bedürfnisse des Darlehensnehmers zugeschnitten werden können.
Die Kapitalanlegerfinanzierung darf übrigens nicht mit einer gewerblichen Baufinanzierung verwechselt werden. So ist es bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung durchaus möglich, dass der Darlehensnehmer die Immobilie selbst bewohnt beziehungsweise sein Unternehmen dort unterbringt. Die Bezeichnung „gewerblich“ bezieht sich hierbei vor allem darauf, dass die Immobilie zu einem Betriebsvermögen gehört beziehungsweise aus diesem finanziert wird, also nicht von privat.
Für eine gewerbliche Baufinanzierung gelten noch einmal ganz andere, eigene Regeln, auf die wir im Rahmen dieses Ratgebers nicht näher eingehen können. Unsere Themen sollen vor allem die Baufinanzierung für Eigennutzer oder auch für Kapitalanleger sein. Dazu möchten wir Ihnen die wichtigsten Ratschläge, Tipps und Tricks an die Hand geben, damit Sie Ihren Immobilientraum möglichst schnell und reibungslos und ohne böses Erwachen verwirklichen können.
Banktipp zum Bankenvergleich Baufinanzierung
Tipp: Vergleichsrechner und Bankenvergleich zur Baufinanzierung auf https://banken-vergleichen.eu
Da bei einer Baufinanzierung in der Regel recht hohe Summen zur Auszahlung kommen, kann ein umfassender Bankenvergleich nur dringlichst empfohlen werden. Bei einer Immobilienfinanzierung wirken sich durch die meist hohen Kreditsummen auch Zinssätze im Nachkommabereich oft relativ stark aus. Wer also einen Neubau plant und die Möglichkeiten der Finanzierungen prüft sollte vorher genau vergleichen. Wer sich selbst nicht gut mit den Kennzahlen einer Hausbaufinanzierung auskennt ist meist auch gut beraten, sich von einer fachkundige Vertrauensperson aus dem persönlichen Umfeld helfen zu lassen. Eine Immobilienfinanzierung sollte außerdem nicht zu hart kalkuliert werden, da beim Hausbau oft unvorhergesehne Kosten auftreten können. Hier ist es immer gut, wenn man über einen finanziellen Puffer verfügt um diese meistern zu können. Vergleichen Sie mit Hilfe des Zinsrechners verschiedene Angebote von Bank, Sparkasse und anderer Finanzdienstleister zum Baukredit.
Wissenswertes zur Baufinanzierung – Inhaltsverzeichnis:
- Grundlagen der Baufinanzierung
- Bausparen – der Klassiker der Immobilienfinanzierung
- Annuitätendarlehen – der Standart bei der Baufinanzierung
- Volltilgerdahrlehen – Baufinanzierung für Eilige
- Forward-Darlehen – Baufinanzierung für Sparfüchse
- Lebensversicherungshypothek – Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung
- Fremdwährungsfinanzierung – Baufinanzierung mit einem Fremdwährungskredit
- Kombidarlehen – Bau- und Immobilienfinanzierung für jede Lebenslage
- Hypothekendarlehen – die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung
- Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Bausparen zur Baufinanzierung
Bereits seit vielen Jahrzehnten gibt es in Deutschland das Bausparen. Der Bausparvertrag ist der Klassiker unter den verschiedenen Formen der Immobilienfinanzierung. In der Regel wird ein solcher Vertrag bei einer Bausparkasse abgeschlossen, einem Kreditinstitut, das sich auf diese Form der Finanzierung von Immobilien spezialisiert hat.
Wie läuft das Bausparen genau ab?
Bei Abschluss des Bausparvertrages wird eine bestimmte Bausparsumme im Vertrag festgelegt. Gleichzeitig wird geregelt, welchen Anteil an dieser Bausparsumme der Bausparer selbst aufzubringen hat und in welcher Zeit dies geschehen soll. Nach Abschluss des Bausparvertrages beginnt die so genannte Ansparphase. In diesem Zeitraum zahlt der Bausparer monatlich festgelegte Summen in den Bausparvertrag ein. Dies geschieht so lange, bis der im Bausparvertrag festgelegte Eigenanteil angespart ist. Dieser Anteil kann im Bausparvertrag übrigens in einer absoluten Geldsumme, aber auch in einem prozentualen Anteil der gesamten Bausumme angegeben werden.
Der Bausparer zahlt also nun so lange seine monatlichen Raten, bis der festgelegte Eigenanteil erreicht ist. Ist dies der Fall, kann der Bausparvertrag schließlich zugeteilt werden. Das bedeutet, der Bausparer erhält von der Bausparkasse die Differenzsumme zwischen seinem eigenen Anteil und der festgelegten Gesamt-Bausumme von der Bausparkasse als Darlehen zur Verfügung gestellt. Nun verfügt der Bausparer über das nötige Kapital, um den Bau oder Kauf der Immobilie durchzuführen. Den zur Verfügung gestellten Darlehensanteil der Bausparkasse zahlt er anschließend wiederum in monatlichen Raten ab.
Was macht Bausparen interessant?
Was das Bausparen in Deutschland so interessant macht, sind die Vergünstigungsmaßnahmen und Förderungen, die dem Bausparer von Seiten des Staates dafür gewährt werden. Zu diesen Maßnahmen zählen zum Beispiel die vermögenswirksamen Leistungen, die staatliche Wohnungsbauprämie oder auch die Arbeitnehmersparzulage.
Hinzu kommt, dass der Bausparer den im Vertrag festgelegten Eigenanteil nicht komplett aus eigenen Mitteln bezahlen muss, sondern diesem auf seine Einzahlungen regelmäßige Zinsgutschriften gewährt werden, mit denen sich die Bausparsumme automatisch Stück für Stück erhöht. Zählt man dann noch die staatlichen Prämien hinzu, lässt sich durch den Abschluss eines Bausparvertrages die gewünschte Immobilie in der Regel recht günstig finanzieren.
Ebenfalls kommt dem Bausparer zugute, dass bereits bei Abschluss des Bausparvertrages in der Regel die Zinssätze für das Darlehen mit festgelegt werden. Entwickeln sich in der Ansparphase die Zinssätze dann für den Bausparer negativ, profitiert er davon, dass diese bereits vertraglich festgelegt sind.
Selbstverständlich sollte ein Bausparvertrag nicht abgeschlossen werden, ohne dass er entsprechend abgesichert wird. Dabei werden in der Regel mehrere Absicherungsmaßnahmen mit in die Finanzierung integriert, zum Beispiel eine bereits vorhandene Risikolebensversicherung und später der entsprechende Grundbucheintrag für die Immobilie. Die Bausparkasse erreicht damit, sich gegen alle Eventualitäten abzusichern. Verstirbt beispielsweise der Bausparer, bevor er das von der Bausparkasse zur Verfügung stellte Darlehen vollständig zurückgezahlt hat, kann die Risikolebensversicherung einspringen und die noch offenen Beträge vollständig abbezahlen. Im Falle einer Insolvenz des Bausparers kann sich die Bausparkasse dagegen auf den Grundbucheintrag berufen und somit die Immobilie verwerten, woraufhin der damit eingenommene Kapitalbetrag zur Abzahlung des Darlehens verwendet werden kann.
Ob der Bausparvertrag bereits zuteilungsreif ist, hängt im Übrigen nicht nur von der bereits vergangenen Zeit und den monatlichen Einzahlungen ab. Es gibt ein spezielles Bewertungssystem, an dem die Bausparkassen errechnen können, ob ein Bausparvertrag schon zuteilungsreif ist oder noch nicht. In dieses Bewertungssystem fließen sowohl die bereits eingezahlten Beträge des Bausparvertrags ein, als auch die daraus resultierenden Zinseinnahmen sowie alle von staatlicher Seite gewährten Förderungen. Aus diesem Kapital und der Zeit, die der Bausparvertrag bereits besteht, errechnen die Bausparkassen eine Bewertungszahl. Entspricht diese einer festgelegten Grenze oder liegt sogar darüber, kann der Bausparvertrag dem Kunden zugeteilt werden.
Vorteile und Nachteile beim Bausparen
An den hier aufgeführten Informationen lässt sich erkennen, dass das Bausparen auch heute noch eine der günstigsten Möglichkeiten darstellt, den Bau oder Kauf der eigenen Immobilie zu finanzieren. Einziger Nachteil dabei ist, dass es in der Regel recht lange dauert, bis ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Wer also gedenkt, sich seinen Immobilientraum innerhalb der nächsten ein- oder zwei Jahre zu verwirklichen, für den wird ein Bausparvertrag in aller Regel nicht in Frage kommen. Optimal ist, wenn dieser bereits in jungen Jahren abgeschlossen wird, so dass er in einem Alter, in dem die meisten an die Gründung einer Familie und den damit verbundenen Bau einer eigenen Immobilie denken, bereits zuteilungsreif ist.
Wissenswertes zur Baufinanzierung – Inhaltsverzeichnis:
- Grundlagen der Baufinanzierung
- Bausparen – der Klassiker der Immobilienfinanzierung
- Annuitätendarlehen – der Standart bei der Baufinanzierung
- Volltilgerdahrlehen – Baufinanzierung für Eilige
- Forward-Darlehen – Baufinanzierung für Sparfüchse
- Lebensversicherungshypothek – Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung
- Fremdwährungsfinanzierung – Baufinanzierung mit einem Fremdwährungskredit
- Kombidarlehen – Bau- und Immobilienfinanzierung für jede Lebenslage
- Hypothekendarlehen – die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung
- Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Annuitätendarlehen – der Standard der Immobilienfinanzierung
Wenn Sie nicht rechtzeitig im Leben ein Bausparvertrag abgeschlossen haben oder sich den Traum von einer eigenen Immobilie in relativ kurzer Zeit verwirklichen wollen, dann wird sich für Sie unter Umständen das Annuitätendarlehen als die richtige Methode erweisen. Im Grunde genommen ist ein Annuitätendarlehen nichts anderes als ein klassischer Ratenkredit und die meist genutzte Form der Baufinanzierung. Diese Definition ergibt sich bereits aus dem Wort „Annuität“, was ins Deutsche übersetzt in etwa „monatliche Rate“ bedeutet.
Hier können Sie Baufinanzierungen vergleichen – Kostenrechner Annuitätendarlehen
Eigenkapital beim Annuitätendarlehen
Um ein Annuitätendarlehen von Ihrer Bank oder Sparkasse zu erhalten, müssen Sie in der Regel einen entsprechenden Anteil an Eigenkapital mitbringen. Gefordert werden hier meist mindestens 20 Prozent. Wenn Sie über mehr Eigenkapital verfügen, um so besser. Das Kreditinstitut wird Ihnen nun die Differenz, welche zwischen dem Immobilienpreis und Ihrem Eigenkapitalbetrag entsteht, als Darlehen gewähren. Dieses Darlehen zahlen Sie in gleichbleibenden Monatsraten über einen festgelegten Zeitraum ab.
Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung
Das Besondere am Annuitätendarlehen ist, dass sich jede monatliche Rate, die Sie als Darlehensnehmer abzahlen, sowohl aus einem Tilgungsanteil als auch aus einem bestimmten Zinsanteil zusammensetzt. Diese Anteile bleiben jedoch während der Rückzahlungsphase nicht immer gleich, sondern verschieben sich gegeneinander. Grund dafür ist, dass sich mit zunehmender Tilgung des Darlehens die Zinsen immer weiter verringern. Der Tilgungsanteil wird sich also mit zunehmender Rückzahlungsdauer immer weiter erhöhen, wobei der Zinsanteil durch jede einzelne Rate immer weiter abgesenkt wird.
Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie also am Anfang der Rückzahlungsphase relativ große Zinsbeträge und tilgen dafür wenig. Am Ende dieser Phase wird es jedoch genau umgekehrt sein. Die übliche Höhe der Tilgung zu Anfang der Rückzahlungsphase liegt beim Annuitätendarlehen meißt zwischen zwei und drei Prozent. Einige Kreditinstitute bieten jedoch an, mit nur einem Prozent Tilgung zu beginnen und damit die Höhe der monatlichen Raten möglichst gering zu halten. Dem Darlehensnehmer muss dabei aber klar sein, dass sich durch diese geringen Raten die Baufinanzierung deutlich in die Länge zieht.
Zinsbindung bei einer Baufinanzierung durch ein Annuitätendarlehen
Wie die Zinsbindung und die Zinssätze bei einem Annuitätendarlehen festgelegt werden, lässt sich oft flexibel mit Bank oder Sparkasse aushandeln. Es kann vereinbart werden, dass die Zinssätze für die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung direkt bei Vertragsabschluss festgelegt werden. Für den Darlehensnehmer ist das die günstigsten Möglichkeit, da er hierbei von vornherein mit festen Zinssätzen kalkulieren kann, die völlig unabhängig von der Lage auf den Wirtschafts- und Finanzmärkten bestehen bleiben. Allerdings werden bei hohen Beträgen der Baufinanzierung nur wenige Kreditinstitute diese Möglichkeit anbieten.
Üblicher ist die Zinssätze für einen bestimmten Zeitraum der Zinsbindung im Voraus festzulegen. Das können zum Beispiel fünf oder auch zehn Jahre sein. Ist dieser Zeitraum der Zinsbindung abgelaufen, kann das Kreditinstitut die Zinssätze erneut festlegen beziehungsweise mit dem Darlehensnehmer aushandeln.
Hier können Sie Baufinanzierungen vergleichen – Kostenrechner Annuitätendarlehen
Vorteil bei der Baufinanzierung durch ein Annuitätendarlehen
Für den Darlehensnehmer ist das Annuitätendarlehen als Baufinanzierung vor allem interessant, weil sich die Kosten für den Kredit sehr gut im Voraus berechnen lassen. Die monatliche Ratenhöhe bleibt immer gleich, lediglich die Zinssätze können sich nach Ablauf des festgelegten Zeitraums der Zinsbindung ändern. Für die Berechnung des Tilgungs- und des Zinsanteils in den einzelnen Monatsraten können Sie sich von Ihrer Bank einen so genannten Tilgungsplan erstellen lassen. Zwar wäre es auch möglich, diese Anteile eigenständig zu berechnen, da sie sich jedoch mit jedem Monat ändern, ist dies relativ schwierig und zeitaufwändig – lässt sich jedoch relativ gut mit MS-Excel relativ gut umsetzen.
Sicherheiten bei der Baufinanzierung durch ein Annuitätendarlehen
Über die Sicherheiten für ein Annuitätendarlehen muss nicht viel gesagt werden. Neben dem Eigenkapitalanteil fordern die Kreditinstitute in der Regel weitere Sicherheiten, zum Beispiel eine Lebensversicherung oder ähnliches. Als Sicherheit können übrigens auch ein- beziehungsweise mehrere Bürgen gelten, die mit ihrem Kapital für die ordnungsgemäße Rückzahlung des Darlehensbetrags geradestehen. Zudem bestehen die meisten Banken und Sparkassen bei einer Baufinanzierung auf einen Eintrag im Grundbuch.
Annuitätendarlehen im Vergleich
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- Grundlagen der Baufinanzierung
- Bausparen – der Klassiker der Immobilienfinanzierung
- Annuitätendarlehen – der Standart bei der Baufinanzierung
- Volltilgerdahrlehen – Baufinanzierung für Eilige
- Forward-Darlehen – Baufinanzierung für Sparfüchse
- Lebensversicherungshypothek – Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung
- Fremdwährungsfinanzierung – Baufinanzierung mit einem Fremdwährungskredit
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- Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Volltilgerdarlehen – Baufinanzierung in kurzer Zeit
Ein Volltilgerdarlehen bietet sich für finanziell gut Gestellte denen die Laufzeit bei einem Annuitätendarlehen zu lang ist an. Mit ihm kann eine Immobilie in der Regel in recht kurzer Zeit komplett abgezahlt werden, da bei einem Volltilgerdarlehen bereits zu Anfang der Rückzahlungsphase wesentlich größere Tilgungsbeträge gezahlt werden, als bei einem normalen Annuitätendarlehen.
Vorteile beim Volltilgerdarlehen
Für den Darlehensnehmer ergibt sich bei einem Volltilgerdarlehen der Vorteil, dass die Immobilie in einer wesentlich kürzeren Zeit komplett abgezahlt werden kann. Laufzeiten von lediglich 10 Jahren sind hier nicht selten, maximal ist mit etwa 20 Jahren zu rechnen. Im Gegensatz dazu muss bei einem Annuitätendarlehen in der Regel mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren gerechnet werden.
Ein weiterer Vorteil vom Volltilgerdarlehen ist, dass dies in der Regel besonders transparent ist. Der Darlehensnehmer weiß immer genau welchen Restbetrag für die Immobilie und wie viel Zinsen noch abzuzahlen sind. Hierzu trägt auch bei, dass die Zinsen für ein Volltilgerdarlehen in der Regel direkt bei Vertragsabschluss für die Gesamtlaufzeit festgeschrieben werden.
Hier können Sie Baufinanzierungen vergleichen
Nachteile bei einem Volltilgerdarlehen
Wesentlicher Nachteil bei einem Volltilgerdarlehen ist die geringe Flexibilität bei solch einer Baufinanzierung, da der komplette zeitliche Ablauf in der Regel bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Der Darlehensnehmer sollte also sicher sein, dass sich seine persönlichen finanziellen Verhältnisse in der Laufzeit des Darlehens nicht drastisch ändern. Auch die finanzielle Belastung ist bei einem Volltilgerdarlehen wesentlich höher als bei einem normalen Annuitätendarlehen.
Für wen eignet sich ein Volltilgungsdarlehen?
Das Volltilgerdarlehen kommt als Immobilienfinanzierung hauptsächlich für finanziell gut gestellte Immobilienkäufer oder Bauherren in Frage. Für junge Familien, bei denen vielleicht sogar noch Zuwachs ins Haus steht und die Arbeitsplätze noch relativ unsicher sind, empfiehlt sich das Volltilgerdarlehen dagegen weniger. In diesem Fall ist ein Annuitätendarlehen wohl der bessere Weg zum Wohneigentum.
Hier finden Sie einen Bankenvergleich zum Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung
Notwendige Sicherheiten für ein Volltilgerdarlehen
Banken und Sparkassen vergeben ein Volltilgungsdarlehen in der Regel nur, wenn entsprechend hohe und aussagekräftige Sicherheiten bereitgestellt werden können. Solche Sicherheiten können zum Beispiel der persönliche Besitz einer anderen Immobilie oder hohe Geldanlagen sein. Auch für Selbstständige und Unternehmer ist diese Form der Finanzierung interessant, da sie unter Umständen ihr Unternehmen als Sicherheit für das Volltilgerdarlehen nutzen können. Ebenso empfiehlt sich diese Form der Baufinanzierung für Beamte mit entsprechenden Einkommen, da diese bei Kreditinstituten zumeist ein erhöhtes Vertrauen genießen und damit problemlos auch größere Darlehensbeträge zur Verfügung gestellt bekommen können.
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- Annuitätendarlehen – der Standart bei der Baufinanzierung
- Volltilgerdahrlehen – Baufinanzierung für Eilige
- Forward-Darlehen – Baufinanzierung für Sparfüchse
- Lebensversicherungshypothek – Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung
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Forward-Darlehen > günstige Zinsen nutzen
Sie ärgern sich, weil die Zinssätze im Immobilienbereich in Moment so günstig sind, Sie aber noch nicht das nötige Kapital zusammengespart haben, um sich Ihren Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen? Dann könnte ein Forward-Darlehens genau das Richtige für Sie sein.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Immobilienfinanzierung, angelehnt an das klassische Annuitätendarlehen. Der größte Unterschied zu diesen besteht darin, dass das Forward-Darlehen nicht direkt nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird, sondern zu einem festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft, der bis zu 60 Monate nach Vertragsabschluss betragen kann.
Bei einem Forward-Darlehen kann der Darlehensnehmer die Finanzierung bereits dann abschließen, wenn er den Kapitalbetrag noch gar nicht für den Bau oder Kauf einer Immobilie benötigt. Während also bei einer normalen Baufinanzierung direkt nach Abschluss des Vertrags die Kreditsumme an den Kreditnehmer ausgezahlt wird, liegt bei einem Forward-Darlehen zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Kreditbetrages ein gewisser Zeitraum, der auch als Vorlaufzeit bezeichnet wird.
Erstmals auf den Markt kam das Forward-Darlehen im Jahr 1996 zur Finanzierung von gemeinnützigem Wohnungseigentum. Zunächst nur zu diesem Zweck vorgesehen, entwickelte sich das Darlehensmodell innerhalb kürzester Zeit zu einer sehr beliebten Form der Immobilienfinanzierung.
Grundsätzlich muss man im Rahmen des Forward-Darlehen zwischen zwei verschiedenen Einsatzmöglichkeiten unterscheiden. Man kann das Darlehen einerseits als Anschlussfinanzierung für ein Annuitätendarlehen verwenden und somit besonders zinsgünstige Phasen abwarten, in denen man sich dann die günstigen Zinssätze für den im Voraus zu bestimmenden Zeitpunkt sichert, an dem das vorhandene Annuitätendarlehen abläuft.
Weiterhin ist es ebenfalls möglich, bereits innerhalb des laufenden Annuitätendarlehens – also in der Zeit der Zinsbindungsfrist – das Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass in diesem Fall in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an den ursprünglichen Finanzierer gezahlt werden muss. Von deren Höhe hängt es ab, ob sich der Wechsel auf das Forward-Darlehen wirklich lohnt oder nicht. Außerdem muss dabei eine Kündigungsfrist beachtet werden, die in der Regel sechs Monate beträgt.
Ganz wichtig ist es, im Falle einer gewünschten vorzeitigen Ablösung des Darlehens mit dem Darlehensnehmer zu sprechen. Er ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, den Kunden aus einem bestehenden Vertrag vorzeitig zu entlassen. Im Umkehrschluss bedeutet das: Sie brauchen zunächst die Zustimmung des Darlehensgebers, um die Immobilienfinanzierung vorzeitig umzuschulden bzw. ganz zu tilgen.
Welchen Sinn macht ein Forward-Darlehen?
Durch den Abschluss eines Forward-Darlehens können Sie bares Geld sparen, indem Sie das Darlehen zu einer Zeit abschließen, in der die Zinssätze auf den Finanzmärkten besonders niedrig sind. Hierbei sind Sie völlig flexibel, da Sie nicht bei Abschluss des Kredites diesen sofort in Anspruch nehmen müssen.
Warum bieten Banken und Sparkassen ein Forward-Darlehen zur Baufinanzierung an?
Hauptziel ist für Bank und Sparkasse bei einem Forward-Darlehen die langfristige Kundenbindung. Dafür werden auch etwas niedrigere Gewinne durch die Kreditvergabe zu geringeren Zinssätzen gerne in Kauf genommen. Hinzu kommt, dass der Kunde bei einigen Kreditinstituten so genannte Bereitstellungsgebühren zu zahlen hat. Dabei handelt es sich um eine Gebühr, die für die Überbrückung der Vorlaufzeit an das Kreditinstitut zu zahlen ist.
Auf die Länge der Vorlaufzeit achten!
Ist die Vorlaufzeit besonders lang, können Kreditinstitute damit durchaus die entgangenen Zinseinnahmen durch niedrige Zinssätze in etwa ausgleichen. Bei anderen Immobilienfinanzierern fällt dagegen die Bereitstellungsgebühr komplett weg, wofür in vielen Fällen dann aber ein geringer Zinsaufschlag zu bezahlen ist. Bei welcher Variante Sie am Ende mit Ihrem Forward-Darlehen günstiger fahren, sollten Sie entweder selbst errechnen oder durch einen unabhängigen Berater in Erfahrung bringen.
Hier finden Sie einen Vergleichsrechner zur Baufinanzierung
Forward-Darlehen zur Umschuldung und Ablösung bestehender Baufinanzierungen
Gerne genutzt wird ein Forward-Darlehen auch für die Umschuldung beziehungsweise Ablösung einer laufenden Immobilienfinanzierung. Zu diesem Zweck wird in einer Zeit mit günstigen Zinssätzen ein Forward-Darlehen abgeschlossen und anschließend die laufende Baufinanzierung zum nächstmöglichen Termin gekündigt.
Wie lange die Kündigungsfrist dabei ausfällt, spielt aufgrund der individuellen Eigenschaften des Forward-Darlehens keine Rolle. Sobald die Kündigung durch ist, kann das Forward-Darlehen in Anspruch genommen werden. Mit diesem wird die alte Immobilienfinanzierung komplett abgezahlt, so dass zukünftig nur noch die Raten für das Forward-Darlehen zu zahlen sind. Manche nutzen diese Vorgehensweise sogar mehrfach im Rahmen der Finanzierung einer Immobilie, wodurch sich die Zinssätze immer wieder senken lassen.
Falls also die Zinssätze für Ihr aktuelles Darlehen relativ hoch ausfallen, kann es sich durchaus lohnen, sich nach einem Forward-Darlehen umzusehen. Auch wenn die Zinsersparnis nur einige Prozentpunkte beträgt, kann sich durch die Dauer der Rückzahlung und die Höhe des Darlehens die Aufnahme eines neuen Forward-Darlehens trotzdem lohnen. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an einen unabhängigen Berater, der Ihnen die Vorteile und Nachteile gerne komplett durchrechnen wird.
Für was eignet sich ein Forward-Darlehen?
Forward-Darlehen eignen sich gleichermaßen zur Komplettfinanzierung einer neuen Immobilie, als auch zur Ablöse einer bereits bestehenden Baufinanzierung. Unverständlicherweise scheuen sich jedoch immer noch viele Immobilienbesitzer vor einer Umschuldung, teils aus reiner Bequemlichkeit, teils aus schlichter Unkenntnis der Materie. Das Ersparnispotenzial, welches unter Umständen einige Tausend Euro beträgt, sollte Ihnen diesen Mehraufwand jedoch in jedem Fall wert sein.
Wichtig ist, dass beim Umschulden einer bestehender Baufinanzierung die vorzeitig gekündigt wurde meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Bei der Berechnung des Forward-Darlehen sollte dies unbedingt Berücksichtigung finden.
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Vorteile eines Forward-Darlehens
Größter Vorteil eines Forward-Darlehens ist die absolute Zinssicherheit. Es ist daher optimal geeignet als Anschlussfinanzierung für ein Annuitätendarlehen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Um in einer Phase mit besonders günstigen Zinssätzen von diesen dauerhaft zu profitieren, kann das Forward-Darlehen bereits zum jetzigen Zeitpunkt abgeschlossen werden, wobei der Darlehensbetrag erst in einem Zeitraum von bis zu fünf Jahren ausgezahlt wird. Für diesen Zeitraum garantiert der Darlehensgeber die Zinssicherheit – egal, wie sich das Zinsniveau auf den internationalen Kapitalmärkten in dieser Zeit entwickelt.
Echtes und Unechtes Forward-Darlehen
Um die Vorteile und Nachteile eines Forward-Darlehens zu erkennen, muss man zunächst zwischen dem so genannten „echten“ und dem „unechten“ Forward-Darlehen unterscheiden. Ein echtes Forward-Darlehen zeichnen sich dadurch aus, dass die Zinsbindungsfrist erst mit Auszahlung des Kapitalbetrags zu laufen beginnt. Bei einem unechten Forward-Darlehen dagegen beginnt die Zeit der Zinsbindungsfrist bereits mit Abschluss des Vertrages. Die so genannten „Forward-Periode“ wird also hierbei mit eingerechnet. Dies führt dazu, dass sich die Zinsbindungsfrist bei Auszahlung des Kapitals um die Vorlaufzeit entsprechend verringert. Wer also beispielsweise eine fünfjährige Zinsbindungsfrist festgelegt hat, aber die Auszahlung des Forward-Darlehens erst nach drei Jahren in Anspruch nimmt, kommt lediglich noch in den Genuss einer zweijährigen Zinsbindungszeit.
Nachteile eines Forward-Darlehens
Außerdem muss sich der Darlehensnehmer darüber im Klaren sein, dass er sich die absolute Zinssicherheit eines Forward-Darlehens in Form von Zinsaufschlägen erkaufen muss. Es sind also höhere Zinsen zu zahlen, als bei einem Annuitätendarlehen, das sofort nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird. Als Richtwert lässt sich hierbei festlegen, dass bei einem Forward-Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung im Durchschnitt ein Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten gezahlt werden muss.
Generell muss also darauf geachtet werden, dass die Zinsaufschläge bei Inanspruchnahme eines Forward-Darlehens nicht so hoch ausfallen, dass sie den damit erkaufen Zinsvorteil wieder zunichte machen. Andernfalls hätte das Ganze wenig Sinn.
Banktipp zum Forward-Darlehen
Optimal geeignet ist ein Forward-Darlehen im Rahmen der Umschuldung einer Immobilienfinanzierung. Dabei geht man folgendermaßen vor: Der bestehende Immobilienkredit wird durch eine Vorfälligkeitszahlung abgegolten, so dass das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung genutzt werden kann. Durch die in günstigen Zeiten gesicherten Zinssätze fällt die Immobilienfinanzierung durch diese Umschuldung mitunter deutlich günstiger aus, als ohne die Nutzung des Forward-Darlehens. Dabei sollte jedoch ganz genau darauf geachtet werden, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung für die bestehende Immobilienfinanzierung ausfällt. Ist hierbei eine hohe Summe zu zahlen, kann diese die Zinsersparnisse durch das Forward-Darlehen durchaus wieder zunichte machen.
Tipp: Um das herauszufinden, gibt es im Internet spezielle Finanzierungsrechner für Forward-Darlehen, die Ihnen schnell und einfach einen Überblick darüber geben, ob sich eine Umschuldung mittels Forward-Darlehen für Sie wirklich lohnt.
Weiterhin ist hierbei darauf zu achten, dass nicht unbedingt das Angebot des bisherigen Finanzierers der Immobilie auch das günstigste sein muss. Es bietet sich daher an, im Rahmen des Wechsels auf ein Forward-Darlehen auch gleich einen Bankenwechsel mit vorzunehmen. Unter Umständen lässt sich damit eine ganze Menge Geld sparen. Wichtig ist hierbei allerdings, dass beim Wechsel des Kreditgebers in der Regel die Grundschuld der Immobilie auf den neuen Darlehensgeber übertragen wird. Hierfür fallen wiederum Notar- und Grundbuchkosten an. Auch diese müssen in die Kosten für die gesamte Umschuldung eingerechnet werden. Eine Komplettberechnung ist also unbedingt notwendig, um die Rentabilität der Umfinanzierung einschätzen zu können.
Tipp: Weiterhin kann es nötig sein, das betreffende Objekt neu zu bewerten, allerdings erheben die meisten Banken hierfür keine Gebühren. Wer hingegen das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung nach vollständiger Rückzahlung eines Annuitätendarlehens verwenden möchte, kann sich den neuen Kreditgeber in der Regel völlig frei auswählen. Allerdings beträgt die Bearbeitungsfrist bei einem solchen Wechsel des Kapitalgebers meist ein- bis zwei Monate. Diese Zeit sollte von vornherein mit eingeplant werden.
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Wissenswertes zur Baufinanzierung – Inhaltsverzeichnis:
- Grundlagen der Baufinanzierung
- Bausparen – der Klassiker der Immobilienfinanzierung
- Annuitätendarlehen – der Standart bei der Baufinanzierung
- Volltilgerdahrlehen – Baufinanzierung für Eilige
- Forward-Darlehen – Baufinanzierung für Sparfüchse
- Lebensversicherungshypothek – Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung
- Fremdwährungsfinanzierung – Baufinanzierung mit einem Fremdwährungskredit
- Kombidarlehen – Bau- und Immobilienfinanzierung für jede Lebenslage
- Hypothekendarlehen – die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung
- Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Immobilienfinanzierung durch Lebensversicherungshypothek
Die Immobilienfinanzierung mittels einer Lebensversicherungshypothek eignet sich heute eigentlich nur noch für Menschen, die eine Lebensversicherung besitzen, welche bis Ende 2004 abgeschlossen wurde. Der Grund dafür ist, dass diese Lebensversicherungen einen so genannten Bestandsschutz genießen und somit steuerfrei ausgezahlt werden.
Was ist eine Lebensversicherungshypothek?
Es handelt sich bei der Lebensversicherungshypothek um ein Finanzierungsmodell für Immobilien, dass speziell auf die Bedürfnisse von Inhabern einer Kapitallebensversicherung zugeschnitten wurde. Zinsen und Tilgung dieses Darlehens werden strikt voneinander getrennt. Während der Darlehensnehmer lediglich die Zinsen sowie die monatlichen Beiträge für eine Lebensversicherung abzuzahlen hat, wird die komplette Tilgung genau mit dieser Lebensversicherung vorgenommen, sobald sie zuteilungsreif ist.
Die Lebensversicherungshypothek in der Praxis
In der Praxis sieht die Lebensversicherungshypothek folgendermaßen aus: der Darlehensnehmer schließt eine Kapitallebensversicherung ab, in die er monatliche Beiträge einzahlt. Mit dieser Lebensversicherung wird die gesamte Tilgung der Immobilie vorgenommen. Sobald die Lebensversicherung zuteilungsreif ist, kann mit der Versicherungssumme die Immobilie bezahlt werden. Selbstverständlich ist hierfür die Versicherungssumme genau auf den Kaufpreis der Immobilie abzustimmen.
In der Zeit, bis die Lebensversicherung zuteilungsreif wird, muss der Darlehensnehmer bei einer Lebesversichrungshypothek lediglich die Zinsen sowie die Kosten für die Versicherung bezahlen. Da sich durch die ausschließliche Bezahlung der Zinssätze der eigentliche Kreditbetrag nicht verringert, liegen die Zinskosten bei dieser Darlehensart naturgemäß um einiges höher, als beispielsweise bei einem
Annuitätendarlehen.
Darlehenskosten bei einer Hypothek auf die Lebensversicherung
Ausgeglichen werden die höheren Darlehenskosten bei einer Lebensversicherungshypothek durch die steuerfreien Erträge, welche durch die Lebensversicherung bei Zuteilung ausgeschüttet werden. Wie bereits zu Anfang erwähnt, gilt diese Steuerfreiheit jedoch nur bei Versicherungsverträgen, die bis zum Ende des Jahres 2004 abgeschlossen wurden.
Heute müssen Auszahlungen von Lebensversicherungen versteuert werden, was die Immobilienfinanzierung mittels einer Lebensversicherungshypothek ein ganzes Stück uninteressanter gemacht hat. Selbstverständlich lässt sich die Finanzierungsmethode auch mit einer neuen Lebensversicherung immer noch in Anspruch nehmen, jedoch muss sich der Darlehensnehmer dabei darüber im Klaren sein, dass er ein sehr teures Modell zur Immobilienfinanzierung gewählt hat. Da hilft es auch nicht, wenn der Darlehensnehmer die Zinszahlungen auch heute noch steuerlich geltend machen kann.
Fazit zur Lebensversicherungshypothek: Sie besitzen eine Kapitallebensversicherung, die vor Ende des Jahres 2004 abgeschlossen wurde? Dann haben Sie die besten Voraussetzungen, um Ihre Immobilie mittels einer Lebensversicherungshypothek zu finanzieren. Diese Versicherungsverträge genießen Bestandsschutz und werden auch in Zukunft komplett steuerfrei ausbezahlt. Mit der Steuerersparnis können Sie die Mehrkosten, welche durch die Zinszahlungen bis zum Zuteilungszeitpunkt verursacht werden, locker auffangen. Wer allerdings keinen solchen Versicherungsvertrag besitzt, sollte lieber ein anderes Modell als die Lebensversicherungshypothek zur Baufinanzierung wählen und damit bares Geld sparen.
Wissenswertes zur Baufinanzierung – Inhaltsverzeichnis:
- Grundlagen der Baufinanzierung
- Bausparen – der Klassiker der Immobilienfinanzierung
- Annuitätendarlehen – der Standart bei der Baufinanzierung
- Volltilgerdahrlehen – Baufinanzierung für Eilige
- Forward-Darlehen – Baufinanzierung für Sparfüchse
- Lebensversicherungshypothek – Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung
- Fremdwährungsfinanzierung – Baufinanzierung mit einem Fremdwährungskredit
- Kombidarlehen – Bau- und Immobilienfinanzierung für jede Lebenslage
- Hypothekendarlehen – die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung
- Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Fremdwährungskredit – günstige Zinsen für ein Darlehen im Ausland nutzen
Die wichtigste Kostenposition im Rahmen einer Immobilien- oder Baufinanzierung ist der Zins. Um hier Geld einzusparen entwickelten Experten in der Vergangenheit immer wieder neue Finanzierungsmodelle. Eines davon ist der so genannte Fremdwährungskredit beziehungsweise das Fremdwährungsdarlehen.
Wie der Name Fremdwährungskredit oder Fremdwährungsdarlehen bereits andeutet, handelt es sich hierbei um ein Darlehen, dass in einer fremden Währung aufgenommen wird. Einziges Ziel dieser Vorgehensweise ist, durch die in anderen Ländern teils deutlich günstigeren Zinssätze Kosten bei der Baufinanzierung einzusparen. Zu diesem Zweck werden die Wechselkurse von Währungen herangezogen, um damit ermitteln zu können in welcher Währung sich die Aufnahme solch eines Kredites momentan lohnt. Anzumerken ist, dass sich Wechselkurse in der Regel ständig ändern – die Zinskosten sind also direkt von den vorherrschenden Wechselkursen abhängig. Daraus ergibt sich, dass die Baufinanzierung mittels eines Fremdwährungskredits nur dann sicher und günstig ausfällt, wenn im Finanzierungsvertrag eine Zinsbindung vereinbart wird. Andernfalls könnte es passieren, dass sich die Zinssätze während der Rückzahlung des Darlehens negativ, dass heißt nach oben entwickeln und so das Darlehen deutlich teurer wird, als wenn die Immobilie zum Beispiel mittels eines Annuitätendarlehen in der deutschen Währung abgeschlossen worden wäre.
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Ist ein Fremdwährungskredit zur Baufinanzierung sicher?
Sofern keine Zinsbindung festgelegt wurde, gilt die Baufinanzierung mit einem Fremdwährungsdarlehen als relativ unsicher. Es ist jedoch festzuhalten, dass sich dieses Risiko vermindert, je länger die Laufzeit der Baufinanzierung angesetzt wird. Grund dafür ist die Annäherung der Zinssätze an ein bestimmtes Mittel, wenn diese über einen längeren Zeitraum errechnet werden.
Die Immobilienfinanzierung mittels eines Fremdwährungsdarlehens eignet sich als kurzfristige Finanzierungsform nur dann, wenn eine entsprechende Zinsbindung vereinbart werden kann. Für eine langfristige Baufinanzierung (z. Bsp. über 30 Jahre) könnte sie jedoch auch ohne Zinsbindung in Betracht kommen.
Bei einer Fremdwährungsdarlehen wird die Sicherheit weiterhin dadurch beeinflusst, welche Währung für die Aufnahme des Fremdwährungskredits gewählt wird. Bei besonders stabilen Währungen fällt die Zinsersparnis naturgemäß ein ganzes Stück niedriger aus, als wenn der Kredit in einer als relativ instabil geltenden Währung aufgenommen wird. In letzterem Fall ist allerdings das Risiko steigender Zinssätze ungleich höher. Man sollte also abwägen und versuchen einen guten Mittelweg zwischen sicherer Finanzierung und einer attraktiven Zinsersparnis zu finden.
Gebühren beim Fremdwährungsdarlehen
Der Darlehensnehmer muss sich bei einer Baufinanzierung mittels Fremdwährungsdarlehen darüber im Klaren sein, dass hierbei im Vergleich zu anderen Kreditformen wesentlich höhere Gebühren und Nebenkosten anfallen. Diese resultieren aus dem aufwändigeren Abschlussverfahren sowie dem Umstand, dass alle Beträge zunächst in die deutsche Währung (Euro) umgerechnet werden müssen. Dies verursacht naturgemäß einen deutlich höheren Verwaltungsaufwand, was wiederum die Gebühren und Nebenkosten der Fremdwährungsdarlehen in die Höhe treibt.
Selbstverständlich sollte sein, dass Sie vor der Aufnahme einer Immobilienfinanzierung mittels eines Fremdwährungsdarlehen sich von einem unabhängigen Finanzexperten ausführlich beraten lassen. Ein Experte kann Ihnen Auskunft darüber geben, welche Währungen zur Zeit für ein Fremdwährungsdarlehen interessant sind. Zudem informiert er Sie darüber, wie hoch in etwa das Risiko bei der Kreditaufnahme in der jeweiligen Währung ausfallen wird. Nur wenn Sie umfassend in Sachen Fremdwährungsdarlehen informiert sind ist gewährleistet, dass Sie mit der Finanzierung Ihrer Immobilie durch einen Fremdwährungskredit nicht auf die Nase fallen. Wenn Sie sich unsicher sind könnte es besser sein von dieser Art der Baufinanzierung abzusehen.
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Wissenswertes zur Baufinanzierung – Inhaltsverzeichnis:
- Grundlagen der Baufinanzierung
- Bausparen – der Klassiker der Immobilienfinanzierung
- Annuitätendarlehen – der Standart bei der Baufinanzierung
- Volltilgerdahrlehen – Baufinanzierung für Eilige
- Forward-Darlehen – Baufinanzierung für Sparfüchse
- Lebensversicherungshypothek – Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung
- Fremdwährungsfinanzierung – Baufinanzierung mit einem Fremdwährungskredit
- Kombidarlehen – Bau- und Immobilienfinanzierung für jede Lebenslage
- Hypothekendarlehen – die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung
- Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Kombidarlehen – Baufinanzierung für jede Lebenslage
Im Rahmen dieses Ratgebers zur Baufinanzierung haben wir bereits einige unterschiedliche Finanzierungsmodelle der Immobilienfinanzierung vorgestellt, die jeweils individuelle Möglichkeiten und Vorteile, aber auch Risiken und Nachteile aufweisen. Auch die Finanzierungsexperten und Berater der Kreditinstitute haben diesen Umstand erkannt. Was liegt da näher, als die Vorteile verschiedener Finanzierungsmodelle miteinander zu verbinden und gleichzeitig deren Nachteile durch die Verbindung möglichst auszumerzen? Genau das geschieht durch das so genannte Kombidarlehen. Diese Kombi besteht in der Regel aus mindestens zwei verschiedenen Finanzierungsformen, die miteinander verbundenen werden.
Besonders beliebt als Kombidarlehen ist die Verbindung aus Annuitätendarlehen und einem variablen Kredit. Solch eine Kombination sieht vor, dass der komplette Kreditbetrag zur Finanzierung der Immobilie zunächst in zwei Anteile aufgespaltet wird, wobei jeder diese Anteile eine eigene Finanzierung erhält.
Welchen Vorteil bietet ein Kombidarlehen?
Insbesondere im Hinblick auf die Zinsen muss üblicherweise bei der Immobilienfinanzierung immer eine Art goldener Mittelweg gefunden werden. Diesen Vorteil bietet das Kombidarlehen. Bei langen Laufzeiten sollten die Zinsen möglichst festgeschrieben werden, damit der Darlehensnehmer mit festen Beträgen rechnen kann und nicht Gefahr läuft, bei einer langfristigen, negativen Zinsentwicklung Mehrkosten in ungeahnter Höhe in Kauf nehmen zu müssen.
Für kurzfristige Finanzierungen dagegen kann sich eine Zinsbindung sogar als hinderlich erweisen. Oft können hierbei Phasen mit sehr günstigen Zinssätzen in Anspruch genommen werden, was die Zinskosten deutlicher senkt. Sind allerdings die Zinssätze schon bei Vertragsabschluss festgelegt, können diese Vergünstigungen nicht genutzt werden. Die ideale Kombination wäre also eine Verbindung aus langfristigem Annuitätendarlehen inklusive Zinsbindung sowie einem kurzfristigen, variablen Kredit, mit dem sich günstige Zinsphasen auf den internationalen Finanzmärkten mitnehmen lassen. Genau diese Verbindung schafft ein entsprechendes Kombidarlehen.
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Die Kaufsumme wird bei einem Kombidarlehen in einen kurzfristigen und einen langfristigen Anteil gesplittet, wobei für den langfristigen Anteil das bekannte Annuitätendarlehen zum Einsatz kommt. Für den kurzfristigen Anteil dagegen erhält der Darlehensnehmer ein sehr flexibles, variables Darlehen. Damit erhält er die Möglichkeit, Sonderzahlungen zu leisten und mit diesen die noch offene Restsumme zu reduzieren. So lassen sich Phasen mit ungünstigen Zinssätzen deutlich besser überbrücken. Langfristig besteht dagegen trotzdem die Sicherheit einer festen Zinsbindung.
Der Abschluss von Darlehen als Kombination zur Immobilien- und Baufinanzierung wird in Deutschland immer beliebter. Das hier als Beispiel genannte Modell eignet sich dabei besonders für Menschen, die neben der gekauften beziehungsweise gebauten Immobilie noch weitere Wertanlagen besitzen und sich die Möglichkeit bewahren wollen, diese zu einem günstigen Zeitpunkt in die Baufinanzierung einzubringen.
Nachteile bei einem Kombidarlehen
Für Menschen, die ausschließlich die monatlichen Raten für die Immobilie aufbringen können und über keine weiteren Reserven verfügen, erübrigt sich meist jedoch der Abschluss eines solchen Kombidarlehen. Sie sollten auf ein herkömmliches Annuitätendarlehen mit festen Zinsen von Anfang an setzen. Ein Kombi-Darlehen würde meist nichts bringen, da die Möglichkeit zinsgünstige Phasen auszunutzen nicht gegeben ist. Im Gegenteil – ein Kombikredit kann diesen Finanzierungsnehmern sogar Nachteile bringen, sofern sich die Zinssätze negativ entwickeln.
Weitere Möglichkeiten der Kombifinanzierung
Neben dem von uns angesprochenen Beispiel zum Kombidarlehen gibt jedoch mittlerweile noch zahlreiche weitere andere Finanzierungsmodelle, die durchaus für Sie interessant sein könnten. So ist es zum Beispiel möglich, auch einen Bausparvertrag mit in ein Kombidarlehen aufzunehmen. Wenn Sie an einem solchen interessiert sind, sollten Sie unbedingt einen geschulten und unabhängigen Finanzierungsberater aufsuchen, da es sich bei einer solchen Kombination um ein sehr beratungsintensives Produkt handelt. Es könnte sich zwar auch der Gang zur Hausbank lohnen, jedoch bieten viele Banken solche Finanzierungen in Kombination aufgrund des erhöhten Verwaltungs- und Beratungsaufwandes gar nicht erst an. Eine Anfrage diesbezüglich kann jedoch in keinem Fall schaden.
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- Hypothekendarlehen – die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung
- Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Hypothekendarlehen zur Baufinanzierung
Hypothekendarlehen finden sehr oft im Bereich der Immobilien- und Baufinanzierung Verwendung. Genau genommen handelt es sich bei der Hypothek aber nicht um eine Finanzierungsform, sondern lediglich um eine Methode zur Absicherung eines 
Darlehens zum Immobilienkauf oder -bau. Wie der Name bereits andeutet, dient eine Hypothek auf das zu erwerbende oder zu bauende Objekt bei dieser Darlehensform als Sicherheit. Konkret bedeutet das: die Immobilie wird dadurch abgesichert, dass die finanzierende Partei (in der Regel Banken, Bausparkassen oder Versicherungsgesellschaften) ein Grundpfandrecht auf die Immobilie erhält, indem ein entsprechender Eintrag in das Grundbuch der Immobilie erfolgt. Kann nun der Darlehensnehmer die Raten für die Rückzahlung des Hypothekendarlehen irgendwann nicht mehr bedienen, so besitzt der Darlehensgeber das Recht, die Immobilie zu pfänden (Grundpfandrecht) und zu seinen Gunsten zu veräußern. Dies kann beispielsweise durch eine Zwangsversteigerung geschehen.
Welchen Vorteil bietet ein Hypothekendarlehen?
Der Vorteil eines Hypothekendarlehens ist die erhöhte Sicherheit für den Kreditgeber. Dadurch können die Darlehenskonditionen durchweg niedrig gehalten werden, wovon wiederum auch der Kreditnehmer profitiert.
Nachteile beim Hypothekendarlehen
Allerdings muss sich der Darlehensnehmer darüber im Klaren sein, dass ein eventuell später anstehender Verkauf der betreffenden Immobilie durch die Eintragung des Grundpfandrechtes erschwert werden könnte. Dies geschieht vor allem dadurch, dass der Käufer der Immobilie zunächst das alte Hypothekendarlehen ablösen muss, bevor er ein neues auf die Immobilie abschließen kann. Dadurch entstehende zusätzliche Kosten für Grundbucheinträge und Notare, außerdem wird die Bürokratie durch den Verkauf deutlich verkompliziert.
Trotzdem bietet sich die Aufnahme eines Hypothekenkredites für alle Immobilienkäufer oder Bauherren an, die nicht über andere, ausreichende Sicherheiten verfügen und trotzdem günstig finanzieren möchten an. Auch als Anschlussfinanzierung oder zur Modernisierung sowie zum Umbau einer Immobilie ist ein Hypothekendarlehen gut geeignet. Die Angebotspalette für dieses Modell zur Immobilienfinanzierung ist heute besonders groß, entsprechende Angebote können Sie sowohl bei verschiedenen Kreditinstituten, als auch bei Bausparkassen oder Lebensversicherungsanbietern einholen. Ein genauer Vergleich der Bedingungen und Konditionen sollte dabei selbstverständlich sein.
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- Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Völlig ohne Eigenkapital in die eigenen vier Wände. Möglich werden kann dieser Traum mittels der Baufinanzierung als Vollfinanzierung. Das bedeutet, dass der Kauf oder Bau der Immobilie wird komplett finanziert. Der Käufer oder Bauherr muss bei einer Vollfinanzierung kein Eigenkapital mitbringen.
Doch bei der Vollfinanzierung geht noch mehr. Einige Banken und Finanzdienstleister bieten heute Baufinanzierungen an, die bis zu 120 Prozent vom Beleihungswert einer Immobilie zu finanzieren. Der Darlehensnehmer erhält also mehr Geld, als er für die eigentliche Immobilienfinanzierung benötigt. Das überschüssige Kapital kann zum Beispiel für Nebenkosten wie Grundbuch- und Notarkosten oder auch zur Finanzierung der Einrichtung für die neue Immobilie genutzt werden.
Vorteil der Vollfinanzierung
Besonderes für junge Familien, die zwar über ein gesichertes und gutes Einkommen verfügen, aber noch keine größeren Kapitalbeträge ansparen konnten, eignet sich die Vollfinanzierung für den Hauskauf beziehungsweise als Baufinanzierung. Wesentlicher Vorteil ist, dass kein jahrelanges Warten und Sparen erforderlich ist und der Traum von der eigenen Immobilie nahezu sofort erfüllt werden kann.
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Nachteile der Vollfinanzierung
Auch die Nachteile einer Vollfinanzierung sollten gründlich überdacht und abgewogen werden. Naturgemäß sind die Zinsen bei dieser Art der Bau- und Immobilienfinanzierung durch den wesentlich höheren Finanzierungsbetrag ein ganzes Stück höher angesiedelt, als beispielsweise bei einem Annuitätendarlehen mit entsprechendem Eigenkapital.
Weiterhin muss dem Darlehensnehmer klar sein, dass er sich mittels einer Vollfinanzierung eine große finanzielle Belastung aufgebürdet. Ein gutes Einkommen sollte deshalb vorhanden sein, welches nach Möglichkeit auch auf absehbare Zeit gesichert sein sollte. Außerdem sollte dieses Einkommen eine Höhe aufweisen, die mindestens 2 Prozent Tilgung zu Anfang der Rückzahlungsphase gewährleistet. Nur so können Sie sicher sein, dass die anfangs sehr hohen Zinssätze bei einer Vollfinanzierung schnell in erträglichere Bereiche gesenkt werden können.
Achten Sie außerdem darauf, dass die Zinsbindungsfrist möglichst langfristig angelegt ist, da Vollfinanzierungen in der Regel über lange Laufzeiten verfügen und das Risiko steigender Zinskosten immer größer wird, je kürzer diese Bindungsfrist angelegt ist. Ein Vergleich der Angebote zur Vollfinanzierung sollte stets dem Vertragsabschluss vorausgehen.
Baufinanzierung als Vollfinanzierung im Ausland
Im Ausland ist die Vollfinanzierung als Art der Baufinanzierung längst gang und gäbe. Dort ist es gar nicht üblich, Eigenkapital für die Finanzierung einer Immobilie aufzubringen. Dieser Trend zur Finanzierung ohne Eigenkapital setzt sich mittlerweile auch in Deutschland immer weiter durch, so dass es im Bereich der Vollfinanzierung eine immer größer werdende Zahl von Anbietern auf dem Markt gibt.
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Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital mit bis zu 120 % Beleihung
Unser Finanzierungspartner bietet Interessenten die Möglichkeit einen Immobilienkredit mit bis zu 120 % Beleihungswert aufzunehmen. Auch bei schlechter Schufa ist eine Immobilienfinanzierung möglich. Voraussetzungen dafür sind unter anderem:
- nur für Arbeitnehmer oder Rentner
- nur für bestehende Objekte (keine Baufinanzierung!)
- nur für selbst genutzte Wohnimmobilien
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Wissenswertes zur Baufinanzierung – Inhaltsverzeichnis:
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